Informacja od wynajmującego o podwyżce czynszu najmu może nieprzyjemnie zaskoczyć najemcę. Szczególnie jeśli idzie w parze z rosnącymi kosztami mediów i działalności gospodarczej. Dlatego poniżej wyjaśniamy, czy wynajmujący może podwyższyć czynsz w trakcie najmu lokalu użytkowego i co w obliczu podwyżki może zrobić najemca.
Art. 6851 kodeksu cywilnego daje wynajmującemu lokal uprawnienie do podwyższenia czynszu poprzez wypowiedzenie dotychczasowej jego wysokości najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Najemcy często nie zdają sobie sprawy z istnienia tego daleko idącego uprawnienia wynajmującego. Tymczasem nie musi ono być wpisane do umowy, żeby obowiązywało, warto więc mieć jego świadomość. „Wypowiedzenie wysokości czynszu” oznacza, że wynajmujący może samodzielnie zmienić czynsz, przesyłając do najemcy informację w tej sprawie. Zmiana jest skuteczna z końcem miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu, w którym doręczono wypowiedzenie najemcy. Wypowiedzenie jest jednostronnym oświadczeniem woli wynajmującego, zatem do przeprowadzenia zmiany czynszu w tym trybie nie jest potrzebna zgoda najemcy ani aneks do umowy najmu. Wypowiedzenie powinno być złożone w tej samej formie, w której zawarto umowę. Powyższe uprawnienie wynajmującego ma zastosowanie do umów zawartych na czas oznaczony oraz do umów zawartych na czas nieoznaczony, do lokalu użytkowego i do lokalu mieszkalnego, przy czym do tego ostatniego na nieco innych zasadach wynikających z przepisów o ochronie praw lokatorów.
I co dalej?
Po otrzymaniu wypowiedzenia wysokości czynszu najemca ma trzy wyjścia. Po pierwsze, może nie podejmować żadnych działań i po upływie okresu wypowiedzenia płacić czynsz w nowej wysokości lub wrócić do wynajmującego z akceptacją nowego czynszu. Każde z tych zachowań doprowadzi do wejścia podwyżki w życie. Po drugie, może zgodzić się na podwyżkę czynszu, ale w kwocie innej niż ta z wypowiedzenia. Może to wynikać z tego, że najemca chce utrzymać najem, ale podwyżkę uważa za wygórowaną. W tej sytuacji najemca może uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości lub w kwocie częściowo uwzględnionej podwyżki. Wówczas powinien liczyć się z ryzykiem otrzymania pozwu o zapłatę brakującej części powiększonej o odsetki za opóźnienie. W procesie o zapłatę najemca może próbować udowodnić, że podwyżka jest nadużyciem prawa wynajmującego oraz jest niezgodna z zasadami współżycia społecznego i w związku z tym – nieważna. W takim postępowaniu należałoby wykazać dodatkowe okoliczności, np. że podwyższony czynsz znacznie odbiega od stawek rynkowych za lokal o danych parametrach, że celem podwyżki jest doprowadzenie do zerwania najmu lub że wynajmujący wykorzystuje sytuację najemcy, który w krótkim czasie nie znajdzie nowego miejsca. Trzecie wyjście – to poinformować wynajmującego o braku zgody na podwyżkę, wskutek czego umowa najmu wygaśnie wraz z upływem okresu wypowiedzenia.
Po pierwsze – zapobiegać
Najemca ma możliwość zadbać o ochronę przed niespodziewaną podwyżką czynszu już w treści umowy najmu. Powyższe uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia wysokości czynszu można w umowie zmienić. Można wprowadzić np. dłuższy okres wypowiedzenia, wskutek czego podwyżka wejdzie w życie po dłuższym okresie. Można określić maksymalną wysokość podwyżki, np. o X% w porównaniu z dotychczasową kwotą. Można dodać obowiązek negocjacji poprzedzających wypowiedzenie. Można zastrzec, że wypowiedzenie wysokości czynszu nastąpi nie wcześniej niż po określonym czasie od zawarcia umowy najmu. Postanowienia tego typu ograniczają nieprzewidywalność podwyżek. Strony mogą też całkowicie wyłączyć powyższe uprawnienie wynajmującego, wpisując w umowie po prostu „Strony wyłączają stosowanie art. 6851 kodeksu cywilnego”. O tym krótkim zapisie bardzo często się zapomina, a jeśli mamy go w umowie, to podwyżka czynszu (jeśli nie jest wprowadzona na podstawie innych zapisów umowy) wymaga aneksu do umowy, czyli zgody obu stron.
Waloryzacja czynszu
Drugą powszechnie spotykaną podstawą podwyższenia czynszu jest jego waloryzacja. Zapisy o automatycznej waloryzacji pozwalają wynajmującemu utrzymać ekonomiczną wartość czynszu w obliczu zmieniających się warunków rynkowych. Jednocześnie najemca jest świadomy przyszłych zmian w wysokości czynszu, może je uwzględnić w budżecie i się do nich przygotować. Brak w polskim prawie zasad waloryzacji czynszów lokali użytkowych, dlatego ważne jest, żeby dokładnie opisać je w umowie. Postanowienia tego typu powinny zawierać wskaźnik będący podstawą waloryzacji. Najczęściej dla czynszów w złotówkach stosuje się średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowany przez Główny Urząd Statystyczny, a dla czynszów w euro – Harmonised Index of Consumer Prices (HICP). Do tego wskazać należy datę pierwszej i kolejnych waloryzacji. W najmach długoterminowych waloryzacja zwykle rozpoczyna się w roku następującym po roku podpisania umowy i następuje corocznie. W umowach zawartych na krótszy okres spotyka się częstszą waloryzację, np. kwartalną. Warto wskazać, czy zwaloryzowana stawka czynszu obowiązuje automatycznie czy dopiero od otrzymania stosownego pisma od wynajmującego. W dynamicznie zmieniających się realiach z punktu widzenia najemcy korzystne jest też zawarcie maksymalnego progu waloryzacji. Czynsz raz powiększony umówionym wskaźnikiem nie wraca już do pierwotnego poziomu. Przedmiotem kolejnych waloryzacji będzie kwota już zwaloryzowana, a nie pierwotna stawka czynszu. Istnieje orzecznictwo, zgodnie z którym zawarcie w umowie najmu klauzuli waloryzacyjnej wyłącza uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia wysokości czynszu. Mimo to z punktu widzenia najemcy bezpieczniej jest wprost wyłączyć w umowie stosowanie art. 6851 kodeksu cywilnego, nawet jeśli kilka paragrafów niżej jest zapis o waloryzacji czynszu.
Rozmowa i jeszcze raz rozmowa
Umowy najmu mogą przewidywać także inne sytuacje prowadzące do podwyższenia czynszu niż te opisane powyżej. Kwestia wysokości czynszu ściera ze sobą chęć wynajmującego do czerpania z najmu jak największych zysków z dążeniem najemcy do korzystania z lokalu na jak najkorzystniejszych warunkach. Najemca oczywiście może nie zaakceptować dokonanej wypowiedzeniem podwyżki czynszu, ale skutkować to będzie koniecznością wyprowadzki, czyli zamknięciem działalności w danej lokalizacji. Warto pamiętać, że obie strony umowy borykają się z rosnącymi kosztami działalności. Dlatego rozmowa i poznanie wzajemnych obaw może doprowadzić do wypracowania warunków zadowalających obu partnerów biznesowych. Z tych powodów warto zadbać o odpowiednie zapisy jeszcze podczas negocjowania umowy najmu, bo umowa odpowiadająca oczekiwaniom obu stron może być podstawą udanej współpracy przez lata. prawo
Katarzyna Białek
Kancelaria Adwokacka Katarzyna Białek
Dodaj komentarz